Comprei um apartamento na planta e na época assinei apenas promessa de compra e venda, e agora já saiu o habite-se quero fazer minha escritura definitiva, como faço?

Essa é sempre uma dúvida que assombra a maioria dos adquirentes de imóveis na planta, principalmente os “marinheiros de primeira viagem”, certo?

Vamos tentar dar algumas informações importantes para ajudar a esclarecer, ok?

Em primeiro lugar as perguntas que precisam ser respondidas são: Já quitei o imóvel? Vou realizar um financiamento bancário?

Se sua resposta é já quitei, então é bem simples o que precisa fazer:

1)  Solicite à construtora/vendedor seu Termo/declaração de quitação;

2)  É muito importante lembrar que após a quitação você tem 30 dias para recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Hoje este valor equivale à 2% do valor do imóvel. Para os imóveis foreiros, é necessário efetivar o pagamento do Laudêmio. Este é 5% do valor do imóvel;

3) Você deve procurar um cartório de notas de sua confiança a fim de proceder com a lavratura

a de sua escritura definitiva. Fica uma dica: procure saber se a construtora/vendedor, possui um cartório parceiro. Isto facilita bastante quanto ao fornecimento das certidões do vendedor;

4) Você deve solicitar à construtora/vendedor as certidões da empresa bem como as certidões do imóvel, mas neste ultimo caso, tenha uma atenção especial, pois é pratica de mercado transferir a responsabilidade destas certidões (do imóvel) para o comprador, tendo por base o art. 490 CC*, mas é bom verificar em seu contrato:

Certidões do vendedor – Pessoa Jurídica

1°, 2°, 3°,4°e 9° Ofícios Distribuidores

1° e 2° de Interdição e Tutela;

Justiça Federal  - pode ser retirada através do site: www.jfrj.gov.br

Certidão de Tributos e contribuições Federais – Pode ser retirada através do site da receita : www.receita.fazenda.gov.br

CND do INSS – Pode ser retirada através do site: http://www010.dataprev.gov.br/cws/contexto/cnd/cnd.html e  Certidão Trabalhista

Obs:  As certidões do vendedor tem validade de 90 dias 
(Certidões do Rio de Janeiro).

Certidões do imóvel

Certidão de Ônus Reais – cada imóvel tem seu próprio RGI de acordo com o endereço do imóvel - http://www.2rgi-rj.com.br/conteudo_32.html

9° Ofício Distribuidor

Quitação Fiscal e Situação Enfitêutica – essa certidão é gratuita junto à prefeitura.

Quitação de Taxa de Incêndio – se o condomínio ainda não foi constituído, não é necessário.

Quitação Condominial –  se o condomínio ainda não foi constituído, não é necessário.

Obs:  As certidões do imóvel  tem validade de 30 dias.

5) Em posse das certidões, da guia do ITBI e guia do Laudêmio (se for o caso), agende com seu cartório a lavratura de sua escritura. 

Tão logo receba sua escritura, você sabe o deve fazer? Se você respondeu registrar, você está certo! Lembre-se do velho bordão: “Só é dono quem registra”.

E aí? Simples?

Você deve estar se perguntando: Eu vou financiar meu imóvel, o que faço?

Fique tranquilo! Vamos lá, me responda: Você já escolheu seu banco?

Se a resposta for positiva, verifique com seu banco quais as documentações necessárias exigidas por eles. Via de regra além das certidões acima mencionadas, os agentes financeiros, costumam exigir das seguintes documentações do vendedor: a) contrato social, b) documentação dos sócios (RG  e CPF), e c) certidão simplificada da junta comercial. É muito importante dizer que cada instituição financeira tem sua peculiaridade.

Após passada essa fase de fornecimento de documentação, aprovação e consequentemente liberação do crédito junto ao seu agente financeiro, você irá assinar uma escritura definitiva com pacto de alienação fiduciária**, ou seja, sua relação jurídica/financeira passa a ser com o agente financeiro e não mais com a construtora/vendedor.

Importante dizer que essa escritura de alienação, também deve ser levada à registro.

E então? Ficou mais simples?

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Até a próxima.

Flavia Bergens

Equipe Sempre Legal

* Art. 490 CC: Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

** Alienação fiduciária: é uma espécie de empréstimo, em que o devedor fica com a posse do bem dado em garantia da dívida, mas a propriedade permanece com o credor até a quitação total (Decreto Lei 911/69).