O que é esse Memorial de Incorporação?

Olá, hoje nosso tema é sobre o Memorial de Incorporação

Recebemos esse questionamento de um Corretor, seguidor de nosso blog. Como aqui quem manda é você, vamos esclarecer.

A grande pergunta é: afinal de contas, o que é esse Memorial de Incorporação? Meu cliente vai comprar um imóvel e está me pedindo esse tal de Memorial, o que faço?

De fato, o memorial de incorporação acabou virando um “bicho de 7 cabeças” para muitos corretores e adquirentes de unidades na planta, certo?

Relaxa, pois vamos ajudar você a entender o que é um Memorial de Incorporação e vai perceber que não é tão complicado assim.

Primeiramente, vamos esclarecer o que é um Memorial de Incorporação. Ele é um compilado de documentos que a lei exige para que haja o lançamento e consequentemente a construção do empreendimento. A lei que rege essa obrigatoriedade é a Lei 4.591 de 1964.

De acordo com o Art. 32, para que haja o registro do Memorial de Incorporação são exigidos diversos documentos para integrar o memorial, veja:

“Art. 32: O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Está vendo quantos documentos são necessários para que se monte um Memorial de Incorporação e se efetive seu o registro?!

Mas você com toda certeza deve estar se questionando: como faço para apresentar esse tanto de documento ao meu cliente, que me pede o Memorial? Essa resposta é simples. O seu cliente não precisa verificar todos esses documentos, o que de fato ele precisa é confirmar se o Memorial foi devidamente registrado, de acordo com a exigência legal que vimos anteriormente.

Ah, mas como eu mostro isso ao meu Cliente? Se você respondeu através da ônus reais, você acertou! É exatamente isso. Quando o Memorial está devidamente registrado, essa informação vem contida na ônus reais do terreno, ou seja, basta solicitar a empresa vendedora que apresente essa ônus reais. Seu cliente certamente ficará satisfeito e seguro.

Então, quando seu cliente pedir o Memorial de Incorporação, basta você apresentar a ônus reais que certamente ele ficará satisfeito!

É importante destacar que os documentos do Memorial ficam devidamente arquivados junto ao RGI (Registro de Imóveis) competente (de acordo com o endereço do imóvel).

Ficou mais simples? 

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Lembre-se de aqui é seu espaço. Então se quiser sugerir algum tema, fique à vontade!

Até a próxima! 

Flavia Bergens

Equipe Sempre Legal