União estável o que é? Como fica quando um dos envolvidos é maior de 70 anos?

Olá, nosso blog traz o instituto da União estável. Você sabe como funciona?

Além da abordagem sobre este instituto estamos trazendo a última notícia publicada no site do STJ sobre a União estável.

Você deve estar se perguntando, o que é essa tal de União estável?

Fique tranquilo que é mais fácil do que você imagina. É fundamental esclarecer que a União estável não altera o estado civil, ou seja, se a pessoa for solteira, esta continua solteira, mas é convivente em união estável. Entendeu?

Vamos explicar melhor: a União estável veio para gerir e salvaguardar o patrimônio durante a relação. Quando não existe qualquer disposição contrária prevalece a mesma regra do regime da comunhão parcial de bens, ou seja, tudo que for adquirido na constância na União estável, será de ambas as partes.

É possível haver um contrato entre as partes definindo sobre os bens dos companheiros com a mesma flexibilidade admitida no Pacto Antenupcial, ou seja, nesta hipótese, é perfeitamente possível definir as mesmas condições do regime da separação de bens, ou da comunhão de bens.

Como é celebrada essa União estável? Via de regra através de uma escritura pública lavrada junto ao cartório de notas. O documento leva o nome de Declaratória de União Estável, mas o judiciário também reconhece a União estável daqueles que não fazem essa declaratória, mas comprovam sua existência. 

A grande questão levantada pelo STJ é sobre a União estável quando um dos envolvidos é maior de 70 anos, como fica?

Segundo o STJ:

Quando um casal desenvolve uma relação afetiva contínua e duradoura, conhecida publicamente e estabelece a vontade de constituir uma família, essa relação pode ser reconhecida como União estável, de acordo com o Código Civil de 2002 (CC/02). Esse instituto também é legitimado pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 226, parágrafo 3º. 

Por ser uma união que em muito se assemelha ao casamento, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem aplicado às uniões estáveis, por extensão, alguns direitos previstos para o vínculo conjugal do casamento.

Na união estável, o regime de bens a ser seguido pelo casal, assim como no casamento, vai dispor sobre a comunicação do patrimônio dos companheiros durante a relação e também ao término dela, na hipótese de dissolução do vínculo pela separação ou pela morte de um dos parceiros. Dessa forma, há reflexos na partilha e na sucessão dos bens, ou seja, na transmissão da herança. 

O artigo 1.725 do CC/02 estabelece que o regime a ser aplicado às relações patrimoniais do casal em União estável é o de comunhão parcial dos bens, salvo contrato escrito entre companheiros. Mas o que acontece no caso de um casal que adquire União estável quando um dos companheiros já possui idade superior a setenta anos?

É justamente em virtude desse dispositivo que vários recursos chegam ao STJ, para que os ministros estabeleçam teses, divulguem o pensamento e a jurisprudência dessa Corte sobre o tema da separação obrigatória de bens e se esse instituto pode ou não ser estendido à União estável.

Antes de conhecer alguns casos julgados no Tribunal, é válido lembrar que o direito de família brasileiro estabeleceu as seguintes possibilidades de regime de comunicação dos bens: comunhão parcial, comunhão universal, separação obrigatória, separação voluntária e ainda participação final nos aquestos (bens adquiridos na vigência do casamento). 

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Faço um parentese aqui. Em outra ocasião, já falamos sobre os regimes de bens, deem uma lida no artigo.

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No Recurso Especial 646.259, o Ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, entendeu que, para a união estável, à semelhança do que ocorre com o casamento, é obrigatório o regime de separação de bens de companheiro com idade superior a sessenta (60) anos. O recurso foi julgado em 2010, meses antes da alteração da redação do dispositivo que aumentou para setenta (70) o limite de idade dos cônjuges para ser estabelecido o regime de separação obrigatória.

Com o falecimento do companheiro, que iniciou a união estável quando já contava com 64 anos, sua companheira pediu em juízo a meação dos bens. O juízo de primeiro grau afirmou que o regime aplicável no caso é o da separação obrigatória de bens e concedeu a ela apenas a partilha dos bens adquiridos durante a união estável, mediante comprovação do esforço comum. Inconformada com a decisão, a companheira interpôs recurso no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS).

O TJRS reformou a decisão do primeiro grau e deu provimento ao recurso. Afirmou que não se aplica à união estável o regime da separação obrigatória de bens previsto no artigo 258, parágrafo único, inciso II, do CC/16, “porque descabe a aplicação analógica de normas restritivas de direitos ou excepcionantes. E, ainda que se entendesse aplicável ao caso o regime da separação legal de bens, forçosa seria a aplicação da súmula 377 do Supremo Tribunal Federal (STF), que igualmente contempla a presunção do esforço comum na aquisição do patrimônio amealhado na constância da união”.

O espólio do companheiro apresentou recurso especial no STJ alegando ofensa ao artigo mencionado do CC/16 e argumentou que se aplicaria às uniões estáveis o regime obrigatório de separação de bens, quando um dos conviventes fosse sexagenário, como no caso. 

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O entendimento dos ministros do STJ tem o intuito de evitar interpretações discrepantes da legislação que, em sentido contrário ao adotado pela Corte, estimularia a união estável entre um casal formado, por exemplo, por um homem com idade acima de 70 anos e uma jovem de 25, para burlarem o regime da separação obrigatória previsto para o casamento na mesma situação.

Ao julgar o REsp 1.090.722, o ministro Massami Uyeda, relator do recurso, trouxe à tona a possibilidade de tal discrepância. “A não extensão do regime da separação obrigatória de bens, em razão da senilidade do de cujus (falecido), constante do artigo 1.641, II, do Código Civil, à união estável equivaleria, em tais situações, ao desestímulo ao casamento, o que, certamente, discrepa da finalidade arraigada no ordenamento jurídico nacional, o qual se propõe a facilitar a convolação da união estável em casamento, e não o contrário”, analisou.

O recurso especial foi interposto pelo irmão do falecido, que pediu a remoção da companheira como inventariante, por ter sonegado informações sobre a existência de outros herdeiros: ele mesmo e seus filhos, sobrinhos do falecido, na sucessão. A união estável foi iniciada após os sessenta anos de idade do companheiro, por isso o irmão do falecido alegou ser impossível a participação da companheira na sucessão dos bens adquiridos onerosamente anteriores ao início da união estável.

No STJ a meação foi excluída. A mulher participou da sucessão do companheiro falecido em relação aos bens adquiridos onerosamente na constância da convivência. Período que, para o ministro Uyeda, não se inicia com a declaração judicial que reconhece a união estável, mas, sim, com a efetiva convivência. Ela concorreu ainda com os outros parentes sucessíveis, conforme o inciso III do artigo 1.790 do CC/02.

Uyeda observou que “se para o casamento, que é o modo tradicional, solene, formal e jurídico de constituir uma família, há a limitação legal, esta consistente na imposição do regime da separação de bens para o indivíduo sexagenário que pretende contrair núpcias, com muito mais razão tal regramento deve ser estendido à união estável, que consubstancia-se em forma de constituição de família legal e constitucionalmente protegida, mas que carece das formalidades legais e do imediato reconhecimento da família pela sociedade”. 

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Podemos então, concluir que ante a semelhança da união estável com o casamento, cada dia mais as regas deste estão sendo mais aplicadas neste instituto.

Conseguiu entender o instituto da união estável? 

E sobre essa possibilidade trazida pelo STJ quanto a aplicabilidade do regime da separação de bens na hipótese de uma das partes ter mais de 70 anos?

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Até a próxima!

Flavia Bergens

Equipe Sempre Legal

Fonte:  http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao

Corretores de Imóveis conquistam vitória junto ao STJ

Olá, 

Nossa equipe sempre está "antenada" nas notícias mais atuais sobre nossa área de atuação e por isso hoje iremos trazer a mais nova conquista dos corretores sobre, o direto de suas comissões:

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou sua jurisprudência e tem garantido aos corretores de imóveis, independentemente da conclusão dos negócios, o direito ao recebimento de comissão, desde que o contrato de compra e venda seja assinado e o pagamento do sinal efetuado.

No passado, nossa jurisprudência do STJ havia se posicionado no sentido de negar comissão ao corretor na hipótese de seu trabalho não acarretasse na efetivação da celebração do negócio, com a transmissão do imóvel, tendo por base o Código Civil de 1916 que não trazia nenhuma referência sobre este tema.

Com o novo código civil, mais precisamente em seu art. 725, este assunto foi devidamente estabelecido com a seguinte redação: "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes".

Diante disso, a ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma deu razão a um profissional do Rio de Janeiro que intermediou a venda de um terreno no valor de R$ 7,07 milhões.

Neste caso concreto houve o pagamento do sinal no valor de R$ 400 mil, entretanto, posteriormente, o comprador enviou termo de distrato de compra e venda ao vendedor. O corretor decidiu então cobrar sua comissão - no valor de R$ 100 mil - na Justiça. A ministra Nancy Andrighi entendeu que "a inadimplência das partes, após a conclusão do negócio, mesmo que se desenvolva em rescisão, não repercutirá na pessoa do corretor", na sua opinião, "a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio".

Em seu voto, Nancy cita decisão da 4ª Turma no mesmo sentido. No caso, as partes haviam sido aproximadas pelo corretor, de forma eficaz, e tinham assinado um compromisso de compra e venda, mediante o pagamento de um sinal. O restante seria financiado pela rede bancária. Após a assinatura do compromisso, no entanto, o comprador, informando-se dos encargos bancários, arrependeu-se do negócio, pagando pequena indenização ao vendedor e sustando o cheque que havia emitido para pagamento da corretagem.

A ministra destaca, porém, que a realização de um negócio de compra e venda de um imóvel é um "ato complexo", que se desmembra em várias fases, e que é preciso analisar caso a caso para se verificar se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil. "

Aos nossos amigos do blog corretores, deixamos os nossos sinceros parabéns por esta vitória. Podem acreditar que essa mudação no entendimento do STJ é motivo de comemoração da classe, mas lembrem-se que um bom corretor é aquele que age com total diligência e prudência para com seu cliente!

E então, gostou?

Compartilhe este artigo!

Aqui quem pode escolher o próximo assunto é você.

Até a próxima! 

Flavia Bergens

Equipe Sempre Legal

Fonte: 

https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2013/7/9/corretores-de-imoveis-vencem-disputa-sobre-comissao-no-stj

O que é esse Memorial de Incorporação?

Olá, hoje nosso tema é sobre o Memorial de Incorporação

Recebemos esse questionamento de um Corretor, seguidor de nosso blog. Como aqui quem manda é você, vamos esclarecer.

A grande pergunta é: afinal de contas, o que é esse Memorial de Incorporação? Meu cliente vai comprar um imóvel e está me pedindo esse tal de Memorial, o que faço?

De fato, o memorial de incorporação acabou virando um “bicho de 7 cabeças” para muitos corretores e adquirentes de unidades na planta, certo?

Relaxa, pois vamos ajudar você a entender o que é um Memorial de Incorporação e vai perceber que não é tão complicado assim.

Primeiramente, vamos esclarecer o que é um Memorial de Incorporação. Ele é um compilado de documentos que a lei exige para que haja o lançamento e consequentemente a construção do empreendimento. A lei que rege essa obrigatoriedade é a Lei 4.591 de 1964.

De acordo com o Art. 32, para que haja o registro do Memorial de Incorporação são exigidos diversos documentos para integrar o memorial, veja:

“Art. 32: O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Está vendo quantos documentos são necessários para que se monte um Memorial de Incorporação e se efetive seu o registro?!

Mas você com toda certeza deve estar se questionando: como faço para apresentar esse tanto de documento ao meu cliente, que me pede o Memorial? Essa resposta é simples. O seu cliente não precisa verificar todos esses documentos, o que de fato ele precisa é confirmar se o Memorial foi devidamente registrado, de acordo com a exigência legal que vimos anteriormente.

Ah, mas como eu mostro isso ao meu Cliente? Se você respondeu através da ônus reais, você acertou! É exatamente isso. Quando o Memorial está devidamente registrado, essa informação vem contida na ônus reais do terreno, ou seja, basta solicitar a empresa vendedora que apresente essa ônus reais. Seu cliente certamente ficará satisfeito e seguro.

Então, quando seu cliente pedir o Memorial de Incorporação, basta você apresentar a ônus reais que certamente ele ficará satisfeito!

É importante destacar que os documentos do Memorial ficam devidamente arquivados junto ao RGI (Registro de Imóveis) competente (de acordo com o endereço do imóvel).

Ficou mais simples? 

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Lembre-se de aqui é seu espaço. Então se quiser sugerir algum tema, fique à vontade!

Até a próxima! 

Flavia Bergens

Equipe Sempre Legal